2025年12月23日，第三届中国不动产基金投资管理年会在上海成功举行，以"商业不动产REITs开启新范式"为主题，吸引了来自国内外知名不动产基金、房地产开发企业、REITs基金、金融机构及法律界人士的积极参与。本次年会不仅展现了中国不动产基金行业的发展新态势，更揭示了商业不动产REITs作为行业转型关键变量的重要作用。

政策驱动：REITs扩容迎来黄金期

2025年，中国房地产行业步入周期筑底与结构转型的关键节点。随着"十五五"规划建议明确将房地产纳入民生保障与共同富裕框架，公募REITs试点扩容至商业不动产领域，万亿级存量资产盘活需求与新质生产力驱动的产业升级形成共振，为不动产投资管理行业注入全新活力。

上海市国际股权投资基金协会理事长吕厚军在年会上指出，"房地产行业正处转型关键期，不动产基金作用凸显。协会将持续发挥桥梁纽带作用，积极传递政策导向、分享行业经验、协调资源对接，助力各方更有效地把握行业机遇、应对发展挑战。"

行业变革：从基础设施到商业不动产的扩容

协会常务理事、不动产分会会长、上海地铁资产投资管理有限公司董事长庄巍提出，"商业不动产REITs从基础设施向购物中心、写字楼等领域扩容，成为改写行业格局的关键变量，不仅重塑不动产金融生态，更打通存量资产'募投管退'闭环，为城市更新、行业转型注入新活力。"

国泰海通证券REITs业务部负责人兼结构金融部联席负责人吴迪珂补充道，"我国公募REITs历经五年发展，产品数量跃居亚太第一，截至2025年12月，总市值超2100亿元。随着公募REITs高质量发展渐入佳境，酒店、办公、综合体等资产也被纳入了业务范围。"

市场趋势：聚焦核心城市核心资产

吴迪珂进一步分析，"尽管当前商业不动产供需承压，但公募REITs估值定价优势明显，轻重联动的战略价值突出，叠加国内数十万亿存量资产盘活需求，短期聚焦核心城市核心资产，长期有望激活行业新增长，为不动产投融资市场注入强劲动力。"

凯德投资（中国）首席投资官王欣也表示，"随着资产拓维与政策支持，商业不动产REITs未来将持续扩容，行业需聚焦运营管理、价值挖掘与可持续回报，推动市场高质量发展。"

风险应对：合规项目与专业机构双轮驱动

针对四星级及以上酒店、超大特大城市超甲级/甲级商务楼宇、城市更新设施等商业不动产纳入REITs试点范围，建纬律师事务所副主任、协会联席理事、不动产分会副会长宋仲春建议通过"筛选合规项目、引入专业机构、完善制度"应对风险，"此举将盘活存量资产，推动不动产基金市场高质量发展。"

实践案例：从理论到市场的落地

年会期间，与会嘉宾还分享了多个成功案例。上海地铁资产投资管理有限公司作为城市轨道交通与商业综合体开发的典范，通过REITs模式盘活了地铁上盖商业资产，实现了"开发-运营-退出"的良性循环。某大型商业地产开发企业也分享了其通过REITs模式成功盘活闲置写字楼资产的经验，为行业提供了可复制的模式。

行业展望：从规模扩张到高质量发展

在圆桌讨论环节，与会嘉宾围绕REITs标的选择、发行成本与周期、扩募潜力、资产估值、法律合规及运营管理等核心问题深入交流，探讨了购物中心、写字楼等资产达标路径，国企参与模式及行业转型方向。

"REITs扩容不仅是资产证券化的形式变化，更是行业从'重开发'向'重运营'转型的标志。"一位资深不动产基金专家表示，"未来，REITs将更加注重资产质量、运营管理能力和可持续回报，推动行业从规模扩张向高质量发展转变。"

结语

第三届中国不动产基金投资管理年会的召开，标志着中国不动产基金行业进入了一个全新的发展阶段。商业不动产REITs的扩容不仅为行业提供了新的增长点，更通过打通存量资产"募投管退"闭环，重塑了不动产金融生态。

随着"十五五"规划的深入实施，商业不动产REITs将从试点走向常态化，从单一领域拓展到多元场景，成为推动城市更新、产业升级和房地产行业高质量发展的重要引擎。在政策支持、市场需求和行业创新的共同作用下，中国不动产基金行业正迎来前所未有的发展机遇，为中国经济高质量发展注入新动能。

（本文不构成投资建议，投资有风险，入市须谨慎）