2025年，中国公募REITs市场在复杂多变的市场环境中展现出令人瞩目的韧性。Wind数据显示，截至2025年12月中旬，我国公募REITs已发行产品达到近80只，总市值突破2200亿元，资产类型涵盖园区、消费、交通、能源等十大领域，预计可带动新项目总投资超过1万亿元。这一成绩不仅刷新了历史纪录，更彰显了公募REITs市场在震荡中"逆势而上"的韧性。

一级市场：扩容提速，标杆项目频现

2025年公募REITs一级市场呈现"量价齐升"的繁荣景象。截至12月中旬，年内已成功发行近80只公募REITs，发行规模达2000亿元左右，较2024年同期大幅增长。在资产类型上，市场实现了从传统基础设施向新型基础设施的拓展，诞生了首批数据中心REITs、首单市政基础设施REIT等标杆项目。

"2025年公募REITs的扩容速度远超预期，这得益于资产类型和发行机制的双重优化。"某头部券商REITs业务负责人表示，"特别是随着基础设施REITs行业范围从12大行业扩围至15大行业，市场供给端的活力被充分激发。"

值得一提的是，2025年发行的REITs产品中，有超过30%的产品是首次在特定细分领域实现突破，如消费基础设施、水利设施、市政设施等。这些项目的成功发行，不仅丰富了市场产品结构，也为投资者提供了更多元化的配置选择。

二级市场：分化明显，消费类REITs领跑

与一级市场的蓬勃景象相比，二级市场的表现则呈现出明显的结构性分化。Wind数据显示，截至2025年12月10日，全市场已上市的77只基础设施公募REITs产品中，年内上涨的有61只，占总数的近80%；下跌的有16只，占总数的约20%。

从涨幅看，2025年内涨幅超过20%的基础设施公募REITs共有25只，其中超过30%的有15只，超过50%的也有2只。其中，易方达华威市场REIT以71.48%的年内涨幅位居榜首，该产品是国内首单以农贸市场为底层资产的消费基础设施REITs，2025年5月因累计涨幅超过70%而临时停牌，侧面印证了市场的热情。

相比之下，产业园区REITs则表现疲软。跌幅最大的是中金湖北科投光谷REIT，年内下跌22.57%；其次是易方达广开产园REIT，年内下跌17.11%。从行业表现看，消费类REITs、租赁住房类产品涨幅靠前，产业园区则收益垫底。

"消费类REITs的亮眼表现，反映了市场对稳定现金流和刚性需求资产的青睐。"某公募基金REITs投资总监分析道，"在经济下行压力下，消费基础设施的抗周期能力得到了市场的认可，而产业园区则受到经济增速放缓和区域竞争加剧的双重影响。"

市场逻辑：从'稀缺炒作'到'价值发现'

2025年公募REITs市场的分化，本质上是市场从"稀缺炒作"向"价值发现"转型的必然结果。

"2025年，市场对REITs的投资逻辑发生了根本性转变，"华西证券REITs研究负责人指出，"过去市场关注的是REITs的发行规模和稀缺性，现在更关注底层资产的经营质量、现金流稳定性和分红能力。"

这种转变在产品定价上也得到了体现。2025年新发行的REITs产品，其定价更加注重资产的内在价值，而非简单地追求高溢价。同时，投资者对REITs的认知也在深化，从最初的"短期套利"逐渐转向"长期配置"。

2026年展望：结构性机会凸显

展望2026年，公募REITs市场有望在结构性分化中稳步提升。华夏基金基础设施与不动产业务部相关负责人表示，2026年将更加关注具备刚性需求、现金流稳健，且受益于明确政策支持的细分领域投资机会。

"我们看好消费基础设施、保租房和公用事业等具有较强抗周期属性的资产类别，"该负责人指出，"同时，能源、物流仓储和高速公路等类别，虽然目前处于承压态势，但部分市场已出现触底反弹迹象，值得关注。"

此外，扩募机制的完善也将为REITs市场带来新的增长点。"随着扩募机制的成熟，优质REITs项目将通过扩募不断充实资产池，提升长期价值，"某券商分析师表示，"这将为投资者提供更加丰富的参与机会。"

结语

2025年公募REITs市场在震荡中展现出的韧性，不仅体现在发行规模和资产类型的突破上，更体现在市场从"规模导向"向"质量导向"的转型中。随着市场机制的不断完善、投资者认知的持续深化，公募REITs有望在2026年迎来规模与质量的双重提升。

在高质量发展导向下，公募REITs市场将更加注重长期价值创造，引导资金流向科技创新、产业升级等国家战略领域，为中国经济高质量发展注入新动能。随着"质效双升"的持续推进，中国REITs市场将更加成熟、理性，为投资者创造更加稳健、可持续的投资回报。

（本文不构成投资建议，投资有风险，入市须谨慎）