2025年12月，中国公募REITs市场上演了一出"冰与火之歌"。一边是网下超额认购235.8倍的某只基础设施公募REIT在深圳证券交易所正式挂牌上市，上市首日开盘即跌破发行价；另一边则是已上市的REITs产品在二级市场走势呈现显著分化。这一矛盾现象背后，折射出中国公募REITs市场正在经历从"稀缺炒作"向"价值发现"的转型阵痛。

一级市场"一票难求"：认购倍数屡创新高

在公募REITs一级市场，"一票难求"已成为常态。Wind数据显示，截至2025年12月22日，全市场已发行上市78只公募REITs，发行规模合计2017.50亿元。今年以来，已有20只REITs成功发行上市，发行规模达407.81亿元。其中，某基础设施公募REIT的网下超额认购倍数高达235.8倍，创下年内新高。

更值得关注的是，2025年REITs在一级市场的网下打新认购倍数已攀升至173倍，相较2024年的17倍、2023年的58倍、2022年的111倍、2021年的15倍创出历史新高。这意味着REITs打新中签率大幅下降，一级市场"抢筹大战"愈演愈烈。

"打新热"的根源在于资产荒下的稀缺性。在优质资产供给严重不足的情况下，少量优质的REITs新项目一经发行自然引来资金追捧，导致超额认购；同时，流通盘子较小也放大了这种稀缺效应。"目前市场整体优质资产供给严重不足，少量优质的REITs新项目一经发行自然引来资金追捧，导致超额认购。"平安证券研报指出。

二级市场分化明显：从"涨跌各半"到"冰火两重天"

与一级市场的火爆形成鲜明对比的是，已上市REITs在二级市场的走势呈现显著分化。截至12月22日，今年以来已发行上市的20只REITs中，有22只REITs的二级市场价格出现下跌，而56只REITs产品实现年内收涨，占比为71.79%。

具体来看，易方达华威市场REIT年内累计上涨71.48%，成为涨幅冠军；而中金湖北科投光谷REIT年内跌幅超24.64%，成为跌幅最大。不同行业的REITs走势差异更为明显：市政设施REITs、新型基础设施REITs年内涨幅居前，分别为69%、43%；受基本面支撑的消费REITs涨幅达到20%；剩下7个行业涨幅在4%至12%之间。

"这种走势分化是市场从'稀缺炒作'回归'价值发现'的早期阵痛。"资本市场投教"星火计划"讲师毕彧楷分析道，"一方面，市场情绪降温，投资者不再盲目打新，转而审视基本面；另一方面，部分项目发行定价偏高，但实际盈利能力不足以支撑，上市后必然破发回归其真实价值。"

分化根源：底层资产估值分化与投资逻辑转变

REITs市场分化背后，是底层资产的估值分化。德勤中国房地产行业主管合伙人罗远江指出，对于供应过量的产业园区或业态老旧的商业地产等，若投资者对其租金收入等分红预期偏向负面时，必然会导致这类REITs项目的估值走低，除非特定REITs项目具备不可取代的优势属性，如商业地产处在核心地段且客流量较高。

"数据中心这类新型基础设施REITs，它的回报率可能随着科技发展出现大幅增长，因此二级市场愿意为未来预期给出更高的估值。"罗远江举例称，"香港某数据中心此前的年营收规模约1亿港元，随着硬件设备、能源管理方案等更新升级，项目营收增长了三倍，这类REITs受到投资者追捧也是理所当然。"

供需矛盾待解：市场高质量发展需多方协同

公募REITs市场正面临"一级市场抢筹、二级市场分化"的供需矛盾。解决这一矛盾，需要多方协同发力。

"一个健康的REITs市场，应该是一个供给充足、制度友好、定价有效、投资者多元的市场。"毕彧楷建议，供给方面，要加速优质资产上市，简化扩募流程，让市场"有米下锅"；制度方面，要推动税收优惠政策落地，降低发行和持有成本，提升参与意愿；资金方面，要鼓励社保、养老金等长期资金入市，提供稳定压舱石。

国家发展改革委近期印发的《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》显示，基础设施REITs由12大行业扩围至15大行业，新增了消费基础设施类、水利设施类、市政设施类REITs项目。这一扩容举措将进一步丰富REITs产品结构，为投资者提供更丰富的选择。

未来展望：从"稀缺炒作"到"价值发现"的转型

展望未来，随着REITs市场扩容和制度完善，市场将从"稀缺炒作"逐步转向"价值发现"。中国REITs市场刚刚起步，不需要太过追求规模的大小，反而更倾向于稳健运作，确保有一个相对稳健的投资回报。

"对中国市场而言，REITs刚刚起步，并不需要太过追求规模的大小，反而更倾向于稳健运作，确保有一个相对稳健的投资回报。"罗远江表示，"基于这种考量，可以看到国内REITs项目的审批较为谨慎，对底层资产的审计、分红质量、业态等均提出较高要求，业内因此倾向于先将符合监管要求的底层资产列入发行。"

结语

公募REITs市场的一级"抢筹"与二级分化，是市场从"稀缺炒作"向"价值发现"转型的必然过程。随着基础设施REITs行业范围进一步扩大、市场机制不断完善，REITs将逐步从"投资工具"向"价值载体"转变，为投资者提供更加稳健、可持续的投资回报。

在高质量发展导向下，公募REITs市场将更加注重长期价值创造，引导资金流向科技创新、产业升级等国家战略领域，为中国经济高质量发展注入新动能。随着"质效双升"的持续推进，中国REITs市场将更加成熟、理性，为投资者创造更加稳健、可持续的投资回报。

（本文不构成投资建议，投资有风险，入市须谨慎）