2025年12月26日，中国写字楼产业园发展论坛第22届年会在京举行，主题为"内卷与进化：商业办公的范式变革"。会议发布的最新数据显示，北京甲级写字楼市场延续回暖态势，租赁活跃度稳步提升，空置率持续回落。截至2025年三季度末，全市平均空置率19%左右，环比、同比分别下降0.6和0.1个百分点，市场正从"内卷"走向"进化"。

市场回暖：北京甲级写字楼表现亮眼

北京市投资促进服务中心党组成员、副主任唐永宏在会上表示，北京甲级写字楼市场已进入良性发展阶段。"目前，北京甲级写字楼存量为1300万平方米，上海为1700万平方米。空置率方面，北京甲级写字楼为16%，上海是23%。"唐永宏指出，"我们长期看好北京写字楼市场。"

戴德梁行北区董事总经理胡峰从市场供需角度分析称，北京甲级写字楼市场受需求量和供应量双重影响，但当前需求恢复速度明显快于供应增长。"北京的市场韧性较强，租赁活跃度稳步提升，这与北京作为国家政治、文化、国际交往中心的地位密切相关。"

产业园困境：供需失衡问题凸显

与写字楼市场的回暖形成鲜明对比的是，产业园领域正面临严峻的供需失衡问题。根据房讯指数CORC统计，当前全国产业园区总建筑面积已突破60亿平方米，每年新增供应量1.4亿平方米，但实际需求增速低于供给扩张速度。

"全国省级以上开发区平均空置率超35%，部分新建园区甚至达到60%。"全联房地产商会写字楼分会执行会长、房讯指数CORC首席研究员刘凯指出，"产业园市场需求开始从数量扩张向质量提升发展，从城市功能区集聚向产业功能集聚发展，从传统行业导向向新质生产力导向发展。"

六大范式变革：破解行业"内卷"困局

刘凯提出，当前商业地产市场正站在"内卷"与"进化"的十字路口，未来中国写字楼产业园行业需要六大范式变革：

  1. 产品范式：从"以产品为中心"到"以用户为中心"

  2. 经营范式：从"增量扩张"到"存量优化"

  3. 运营范式：从"空间改造"到"城市更新"

  4. 资产范式：从公募REITs到资产数字化

  5. 科技范式：从"互联网+"时代到"Ai+"时代

  6. 竞争范式：从"内卷式"竞争到"竞合式"共赢

"这六大变革不是简单的技术升级，而是对行业本质的重新思考。"刘凯表示，"只有通过范式变革，才能破解当前'内卷'困局，实现行业高质量发展。"

三大宏观变量：引领未来发展

清华大学土木水利学院院长、清华大学房地产研究中心主任吴璟强调，写字楼、产业园行业发展需重点关注三大宏观变量：

  1. 市场变量：关注供应压力的化解效果。去化压力和需求复苏，都亟需通过供给端调整发挥"应急"作用。

  2. 制度变量：关注土地使用权续期政策落地，建议应明确以"折价续期"作为商业用地使用权续期费用核定的基本原则。

  3. 科技变量：关注数智化转型与数据资产。建议推动包含数据资产的商业物业价值评估，推动面向投资人的物业运营评价指标披露。

北京实践：多维度发力促发展

北京正着力从多维度发力，推进商办和工业物流相关领域发展。唐永宏介绍，北京深化配置试点扩容，大力支持存量升级改造，优化租户服务环境；在商业地产投资方面，不断激活市场交易活力，支持内资企业参与优质商业资产并购，拓宽融资渠道，强化区域协同发展；在工业物流方面，优化空间布局，支持绿色智能转型，强化区域协同，深化京津冀物流一体化。

"北京正从单一的写字楼市场向综合性的商业办公生态系统转变，"唐永宏表示，"这不仅有利于提升城市竞争力，更能为全国商业地产发展提供'北京经验'。"

未来展望：从"内卷"到"进化"的跃升

随着"十五五"规划的推进，北京商业地产行业将迎来新的发展机遇。业内人士预计，未来北京甲级写字楼市场空置率将进一步下降，租赁活跃度持续提升，产业园领域也将通过范式变革和供需优化实现高质量发展。

"商业地产的未来，不是简单的规模扩张，而是质量提升和价值创造。"刘凯总结道，"只有从'内卷'走向'进化'，才能实现行业的可持续发展，为城市经济高质量发展提供有力支撑。"

结语：范式变革引领行业新未来

北京甲级写字楼市场的回暖，为商业地产行业注入了信心；而产业园领域的供需失衡，则提醒我们行业正面临深刻变革。从"内卷"到"进化"，不是简单的市场波动，而是行业发展的必然阶段。

在"十五五"规划的引领下，通过六大范式变革和关注三大宏观变量，中国商业地产行业将迎来新的发展阶段，为城市经济发展和产业升级提供更加强劲的动力。这不仅是北京的经验，更是全国商业地产行业高质量发展的必由之路。