2025年12月24日，北京市住建委等4部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》，标志着北京楼市政策再迎重大调整。新政自2025年12月24日起施行，通过缩短非京籍家庭购房社保缴纳年限、支持多子女家庭购房需求、调整房贷利率和降低公积金首付比例等措施，进一步释放住房消费需求，特别是为改善型住房需求提供了有力支持。

"3改2、2改1"：非京籍购房门槛再降低

新政在限购方面做出重大调整，将非京籍家庭购房的社保或个税缴纳年限进一步缩短：

  • 购买五环内商品房的社保或个税年限，从原有的"3年"调减为"2年"

  • 购买五环外商品房的，由原有的"2年"调减为"1年"

"这一调整将有效缓解非京籍家庭购房的门槛压力。"合硕机构首席分析师郭毅表示，"北京作为全国人口流入量最大的城市之一，非京籍家庭是住房消费市场的核心潜力群体。此前，3年社保缴纳年限对许多家庭来说是一道难以逾越的门槛，新政实施后，将使更多非京籍家庭能够进入北京住房市场。"

"多子女家庭多买一套"：满足家庭结构变化需求

新政特别支持多子女家庭购房需求，对二孩及以上的多子女居民家庭，可在五环内再多购买一套商品住房。

这意味着：

  • 京籍多子女家庭可在五环内购买3套商品住房

  • 非京籍多子女家庭连续缴纳满2年以上社保或个税的，可在五环内购买2套商品住房

"这充分体现了政策对家庭结构变化的回应。"广东省城规院住房政策研究中心研究员李宇嘉指出，"随着我国生育政策的调整，多子女家庭数量逐渐增加，但购房门槛限制了这部分家庭的住房改善需求。新政将有效满足多子女家庭对更大居住空间的需求，特别是解决子女教育等刚需。"

"房贷利率不再区分首二套"：贷款政策更加灵活

在房贷政策调整方面，各银行业金融机构根据北京地区市场利率定价自律机制要求和本机构经营状况、客户风险状况等因素，在利率定价机制安排方面不再区分首套房和二套房，合理确定每笔商业性个人住房贷款的具体利率水平。

"这一政策调整将使贷款利率更加市场化，减少政策对市场的干预。"郭毅解释道，"过去，首套房和二套房的利率差异较大，导致二套房贷款成本较高，限制了改善型需求的释放。新政实施后，贷款利率将根据市场情况合理确定，有利于降低改善型购房者的融资成本。"

"公积金首付下调"：降低购房门槛

在公积金政策方面，降低二套住房公积金贷款最低首付比例，从不低于30%调整为不低于25%。

"这一调整将有效降低改善型购房者的首付门槛。"李宇嘉表示，"对于二套房购房者来说，首付比例从30%降至25%，意味着购房成本下降了5个百分点，对于改善型住房需求的释放具有积极意义。"

"区级备案"：优化开发项目立项方式

此外，《通知》还提出，为进一步优化营商环境，调整通过招拍挂拿地的房地产开发项目立项方式，由市区分级核准调整为区级备案。

"这一调整将简化项目审批流程，提高房地产开发效率。"郭毅指出，"区级备案将使项目审批更加高效，有助于加快房地产开发项目的推进，促进市场供需平衡。"

专家解读：新政将有效释放改善性需求

郭毅表示，北京此次出台的楼市新政，是对中央经济工作会议提出的"因城施策控增量、去库存、优供给"要求的贯彻落实，有助于更好释放部分改善性住房需求家庭的购买力，尤其是那些对居住地段有生活诉求的非京籍家庭，或是存在子女教育需求的家庭。

李宇嘉进一步指出，常住的非京籍家庭是北京住房消费市场的核心潜力群体，很多非京籍家庭存在定居、结婚、子女教育等刚需，以及改善型住房需求。此前受高房价、社保缴纳门槛等因素制约，这部分需求释放并不充分。当前，房价较峰值已出现明显回落，房贷、首付、税费等成本也降至历史低位，前期积累的购房需求具备了释放条件，相关政策的出台将有效推动这类需求落地。

市场展望：助力岁末楼市保持稳定成交势头

郭毅还表示，北京在年底出台楼市新政，将有助于岁末楼市保持稳定成交势头，为明年楼市"小阳春"奠定良好基础。

"随着新政的实施，北京房地产市场将更加活跃，特别是改善型住房需求将得到释放。"李宇嘉总结道，"这不仅有助于稳定房地产市场，也将促进北京城市高质量发展。"

结语

北京楼市新政的出台，是落实中央经济工作会议精神的具体举措，也是北京房地产市场进入新发展阶段的重要标志。通过"3改2、2改1、公积金首付下调"等政策组合拳，北京正积极释放改善性住房需求，为房地产市场平稳健康发展注入新动力。随着政策的深入实施，北京房地产市场将更加健康、更加可持续，为城市高质量发展提供有力支撑。