近日，资本市场迎来一项重要突破——"国金资管-吾悦广场持有型不动产资产支持专项计划"在上交所成功设立，发行规模6.16亿元，成为全国首单民营地产上市公司发行的持有型不动产ABS（机构间REITs）。这一突破性实践不仅为商业地产资产盘活开辟了新路径，更标志着中国REITs市场从传统基础设施向消费类商业地产的实质性拓展。

首单落地：消费类REITs破冰

项目底层资产为青浦吾悦广场，位于上海市青浦新城核心区域，建筑面积超12万平方米，涵盖餐饮、零售、生鲜超市、娱乐体验、影城等多种业态，经营情况稳定。作为全国首单消费类机构间REITs，该项目成功突破了以往REITs主要聚焦于基础设施领域的局限，为持有消费类基础资产的存量企业资产盘活开创了新的权益融资渠道。

"此次项目的成功落地，是我们在REITs市场探索中的重要突破，"项目相关负责人表示，"我们正积极探索包括公募REITs、机构间REITs等工具在内的多层次REITs路径，优化资本结构，释放资产价值，打通资产'投融管退'闭环。"

创新机制：打造"投融管退"闭环

该项目在机制设计上实现了多项创新。一方面，项目设置了扩募机制，并预留了与公募REITs对接的路径，为构建商业地产"投融管退"业务闭环创造了有利条件。另一方面，项目创新设置了"基准收益+超额收益"的分配机制，并对运营管理机构设置运营管理费考核，使运营管理费与运营管理机构的运营业绩直接挂钩，深度激发了运营管理机构的积极性。

"这种'激励到人'的机制，促使运管团队不断提升运营效率，为资产价值提升提供了制度保障。"一位REITs市场分析人士表示。

市场化定价：多元机构投资者积极认购

项目通过市场化询价，成功引入了多元化机构投资者群体，实现了产品的精准定价，最终实现发行规模6.16亿元，获配投资人覆盖保险、银行理财、券商、信托等多种类型。这一现象体现了上交所提出的"在资产筛选、资产估值、产品定价等方面充分尊重市场投融双方协商结果"的原则。

"当前商业不动产行业已经历价值重估，特别是核心城市核心区域的一些优质资产出租率、租金水平等经营指标表现较为稳健，现金流回报较为稳定。"某投资机构负责人表示，"随着新型城镇化推进和新质生产力发展，商业不动产具备长期增值潜力，在当前利率整体下行的市场环境下，具有较强的配置价值。"

市场意义：推动商业地产高质量发展

消费类机构间REITs的落地，对推动商业地产高质量发展具有重要意义。一方面，它为商业地产存量资产提供了新的盘活渠道，有助于缓解房企资金压力；另一方面，它也为投资者提供了兼具稳定现金流与资产增值潜力的配置工具，有助于优化投资组合，共享实体经济与不动产市场高质量发展带来的长期红利。

"这是落实证监会相关政策，金融服务实体经济，支持提振和扩大消费的重要实践，符合中央经济工作会议扩大内需，推动消费稳定增长的宏观导向。"某券商分析师指出。

未来展望：机构间REITs市场将稳步扩容

上交所相关负责人表示，"交易所积极开展分类监管，扶优限劣，对于诚实守信、有意愿有能力完善机制建设、努力提升项目运营质效、积极回报投资者的各REITs项目参与方，将充分发挥全链条综合服务优势，支持其建好REITs平台，培育一批投资者信任、认可的标杆项目。"

下一步，上交所将在中国证监会的指导下，稳步推进机构间REITs各项工作，持续完善相关业务规则，协同各方做好市场培育，进一步激发市场参与主体活力。以优质商业不动产先行稳步开展试点，把好资产"入口关"，鼓励运营管理强、资产运营表现稳健的优质项目开展试点，切实做好风险防范，引导相关主体归位尽责，共同推动REITs市场高质量发展。

结语

"国金资管-吾悦广场持有型不动产资产支持专项计划"的成功落地，不仅为商业地产资产盘活提供了新的融资渠道，更为中国REITs市场多元化发展开辟了新路径。随着消费类机构间REITs的不断推广，未来将有更多优质商业资产通过这一渠道实现价值提升，为商业地产高质量发展注入新活力，也为投资者提供更加多元化的投资选择。

在当前经济转型升级的关键时期，消费类机构间REITs的落地标志着中国资本市场在服务实体经济、盘活存量资产方面迈出了重要一步，为商业地产"活水"注入了新动力，也为构建多层次REITs市场体系提供了有益实践。

（本文不构成投资建议，投资有风险，入市须谨慎）