近日，北京市住房和城乡建设委员会、北京市发展和改革委员会、中国人民银行北京市分行、北京住房公积金管理中心联合发布《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》，自发布之日起施行。此次政策调整是北京年内第二次放松楼市调控，旨在稳定房地产市场，聚焦刚性与改善性住房需求，推动市场进入结构性修复阶段。

政策要点：多维度优化购房条件

本次政策调整主要包含四大核心内容：

  1. 社保年限要求降低：非本市户籍居民家庭购买五环内商品住房的社保或个税缴纳年限，从原来的连续缴纳满2年调整为连续缴纳满2年及以上；购买五环外商品住房的，从原来的连续缴纳满2年调整为连续缴纳满1年及以上。

  2. 多孩家庭购房支持：对二孩及以上的多子女家庭（包括本市户籍和非本市户籍），在执行现有住房限购政策基础上，可在五环内再多购买一套商品住房。

  3. 商贷利率统一：各银行业金融机构在利率定价机制安排方面不再区分首套住房和二套住房，合理确定每笔商业性个人住房贷款的具体利率水平。

  4. 公积金贷款首付比例降低：使用公积金贷款购买二套住房的，最低首付款比例不低于25%。

市场影响：五环外新房或成政策受益重点

业内人士分析，此次政策调整将对北京楼市供需两端产生积极影响，尤其是对五环外新房市场带来明显利好。

"五环外一直是北京新房市场的主力区域，此次政策调整降低了非京籍家庭购房门槛，将有效激活新市民刚需群体，精准匹配了新市民梯度置业的节奏。"中原地产首席分析师张大伟指出。

数据显示，2025年以来，北京新房市场呈现明显分化，五环外项目成交占比持续上升，80%的新建商品住宅成交集中在五环外。政策落地后，五环外刚需新房项目有望迎来访客量与成交量的双重提升，类似此前政策放松后部分楼盘单日来访量激增50%的场景或将重现。

市场分化：区域与产品差异化持续

北京楼市的分化趋势在此次政策调整后将更加明显。清华大学房地产研究中心主任吴璟表示，北京城市副中心、海淀、朝阳核心区等热点板块活跃度突出，高品质新房与区位优质的二手房表现优于市场整体。

"市场分化是行业进入存量阶段、居民需求从'有房住'转向'住好房'的必然结果。"吴璟分析道，"好项目卖得火，差项目卖不动，降价都难卖，这种两极分化的情况将持续。"

政策效果：渐进式修复，短期影响有限

尽管政策调整力度较大，但市场反应相对理性。多家房企反馈，政策刚发布，市场反应尚需时日观察。中海北京新城公司相关案场人员表示，"之前社保不满足购房条件以及观望的客户，因新政有所预期计划周末来访。"

中指研究院分析指出，本次政策依然延续渐进式推进节奏，不同于今年8月北京优化已经具备购房资格人群的购房政策，本次降低了非户籍家庭购房的社保/个税年限要求，直接扩大了购房需求群体规模，并增加多孩家庭购房套数，有望促进非京籍及多孩家庭住房需求释放。

未来展望：结构性回暖成主旋律

张大伟进一步分析指出，市场修复将是渐进过程，当前二手房高挂牌量的现状仍需时间消化，价格大幅波动的可能性较小，稳中有升将是主流趋势。

"未来，随着政策效应的逐步显现，北京楼市有望实现从'筑底企稳'到'结构性回暖'的转变，核心区域改善型住宅与外围区域刚需住宅将成为市场主流增长点。"张大伟表示。

结语

北京此次楼市政策调整，是落实中央经济工作会议"稳定房地产市场"要求的具体举措，通过精准施策，聚焦刚性与改善性住房需求，为市场注入了新活力。随着政策效应逐步释放，北京楼市将进入结构性修复阶段，五环外新房市场有望率先迎来成交高峰，为房地产市场平稳健康发展提供有力支撑。

在"房住不炒"的基调下，北京楼市正从"保增速"向"提质效"转变，从"总量扩张"向"结构优化"转型，这不仅有利于房地产市场的长期健康发展，也为北京乃至全国房地产市场的高质量发展探索了新路径。